1. Резюме

Рынок жилой недвижимости Москвы в марте 2025 года характеризовался сложным сочетанием тенденций. На первичном рынке наблюдалось снижение предложения на фоне роста цен в отдельных районах, что указывает на признаки дефицита. Вторичный рынок демонстрировал увеличение объема продаж, хотя и с неоднозначной динамикой спроса и цен в различных сегментах и округах. Ключевыми факторами, влияющими на рынок, оставались высокие ипотечные ставки, изменения в государственных программах поддержки и общая экономическая ситуация. 

2. Обзор рынка жилой недвижимости Москвы в марте 2025 года

К марту 2025 года рынок жилой недвижимости Москвы подошел в условиях продолжающейся адаптации к изменениям в экономике и регулировании. Отмена ряда льготных ипотечных программ в предыдущие периоды оказала влияние на спрос, особенно в сегменте новостроек. Экономическая ситуация в стране, характеризующаяся определенной нестабильностью, также вносила свои коррективы в поведение как продавцов, так и покупателей. Настроения на рынке были сдержанными, с одной стороны, обусловленные желанием многих улучшить жилищные условия, а с другой — опасениями относительно доступности ипотечного кредитования и дальнейшей динамики цен.

3. Ключевые тенденции рынка в марте 2025 года

3.1. Динамика цен

3.1.1. Первичный рынок (новостройки)

Анализ рынка первичного жилья Москвы в марте 2025 года выявил ряд важных тенденций в динамике цен. В частности, наблюдался ежемесячный рост цен на новостройки в среднем на 2%. Это увеличение свидетельствует о сохраняющемся спросе или об ограниченном предложении в данном сегменте.

Годовая динамика цен также демонстрировала положительный тренд. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке "старой" Москвы к марту 2025 года увеличилась на 12% по сравнению с мартом 2024 года. В разрезе классов недвижимости отмечалось, что в марте 2025 года цены в эконом- и комфорт-классах новостроек выросли на 1% по сравнению с февралем, а в бизнес-классе — на 0,2%. Это может говорить о том, что более доступные сегменты первичного рынка пользовались несколько большим спросом в отчетном периоде.

3.1.2. Вторичный рынок (готовое жилье)

На вторичном рынке жилья Москвы в марте 2025 года наблюдалась более сдержанная динамика цен по сравнению с первичным рынком. Медианная цена квадратного метра на вторичном рынке городов-миллионников, включая Москву, показала незначительный месячный рост на 0,7%. За первые два месяца 2025 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы увеличилась на 0,9%. Годовая динамика цен на вторичном рынке "старой" Москвы в марте 2025 года составила +7,9%. В общероссийском масштабе Москва заняла восьмое место по росту цен на вторичном рынке жилья в первом квартале 2025 года с показателем в 4%. Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке Москвы на 30 марта 2025 года составила 302 702 рубля, увеличившись на 0,27% по сравнению с концом февраля.

В разрезе районов наблюдались как рост, так и снижение цен на вторичное жилье. Наибольший рост стоимости квадратного метра в первом квартале 2025 года был зафиксирован в районе Якиманка (+2,17%), Беговой (+1,75%) и Молжаниновский (+1,69%). В феврале 2025 года самыми дорогими районами по стоимости вторичного жилья являлись Хамовники, Арбат, Якиманка, Пресненский и Замоскворечье. В то же время в некоторых районах было отмечено снижение цен. Так, в первом квартале 2025 года по сравнению с концом 2024 года средняя цена квадратного метра снизилась в Хамовниках (-6,42%) и Замоскворечье (-5,49%). Самыми дешевыми районами Москвы по стоимости вторичного жилья являлись Бирюлево, Выхино и Новогиреево.

3.2. Объем продаж и транзакционная активность

В первом квартале 2025 года на вторичном рынке жилья Москвы было зарегистрировано 33 909 сделок, что на 12,5% больше, чем за аналогичный период 2024 года. В феврале 2025 года количество сделок на вторичном рынке выросло на 27% по сравнению с январем, достигнув 12 058. Это увеличение транзакционной активности может быть связано с переориентацией части покупателей с первичного рынка на вторичный из-за менее выгодных условий кредитования на новостройки. Также отмечалось сокращение срока экспозиции ликвидных квартир, уменьшение размера скидок и доли сделок с дисконтом, что свидетельствует о достаточно высоком спросе на наиболее привлекательные объекты вторичного рынка.

3.3. Спрос и предложение

На первичном рынке жилья Москвы в марте 2025 года предложение сократилось на 17% по сравнению с мартом 2024 года, составив 45,5 тыс. квартир. В "старой" Москве экспозиция новостроек уменьшилась на 14% в годовом выражении, до 32,3 тыс. квартир. Наибольшее количество предложений на первичном рынке "старой" Москвы было сосредоточено в Южном административном округе, а наименьшее — в Зеленоградском.

На вторичном рынке также наблюдалось снижение предложения. В "старой" Москве количество лотов уменьшилось на 3,2% с начала 2025 года, а в Новой Москве — на 5,3%. При этом отмечается снижение спроса на вторичное жилье, что затрудняет процесс продажи квартир. Параллельно с этим на рынке аренды жилья в Москве произошло значительное увеличение предложения, более чем в два раза с начала 2025 года. Это связывают с перетоком объектов с рынка продаж на рынок аренды из-за низкого спроса на покупку и дорогих ипотечных кредитов. Несмотря на увеличение числа жилых комплексов в продаже на первичном рынке в марте (на 3,2% по сравнению с февралем), общее количество квартир в продаже сократилось на 5% в годовом выражении.

4. Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости Москвы в марте 2025 года

4.1. Экономические условия

Потенциальное замедление российской экономики могло оказывать сдерживающее влияние на рост арендных ставок в апреле 2025 года. Вместе с тем, экономическая неопределенность могла способствовать тому, что некоторые покупатели, опасаясь за сохранность сбережений на депозитах, предпочитали инвестировать в недвижимость.

4.2. Ипотечные ставки и кредитование

Расширение программы "семейная ипотека" могло стать фактором, способствующим росту цен на жилье. Однако, в целом, отсутствие доступной ипотеки уже более года оказывало давление на цены. Несмотря на высокие ставки, на рынке были представлены различные ипотечные программы от банков, такие как "Новостройка" от ВТБ и Совкомбанка, "Строящееся жилье" от Альфа-Банка. В начале марта 2025 года Сбербанк снизил ставки по ипотеке, особенно для заемщиков с большим первоначальным взносом. Программа "семейная ипотека" продолжала играть значительную роль в поддержке ипотечного рынка Москвы. 

5. Рекомендации для продавцов квартир в Москве

Учитывая неоднозначную ситуацию на рынке жилой недвижимости Москвы в марте 2025 года, продавцам следует проявлять осторожность и реализм при определении стратегии продажи. Несмотря на увеличение объема продаж на вторичном рынке, наблюдается потенциальное ослабление спроса и рост предложения арендного жилья, что может усилить конкуренцию.

Ценовая стратегия: Продавцам на вторичном рынке рекомендуется придерживаться реалистичной ценовой политики. Хотя в некоторых районах наблюдался значительный рост цен, потенциальное снижение спроса может привести к увеличению сроков экспозиции переоцененных объектов. Следует обратить внимание на районы, где цены показали наибольший рост, как на потенциальные возможности для более выгодной продажи. В то же время в районах, где было зафиксировано снижение цен, необходимо быть особенно внимательными к рыночной конъюнктуре и устанавливать конкурентоспособные цены.

Презентация объекта: В условиях возможного увеличения конкуренции, в том числе со стороны рынка аренды, крайне важно представить объект продажи в максимально выгодном свете. Качественный ремонт, чистота и порядок, а также подчеркивание уникальных преимуществ квартиры могут сыграть решающую роль в привлечении покупателей.

Скорость продажи: Следует учитывать, что ликвидные объекты на вторичном рынке продаются достаточно быстро. Поэтому, если предложение является привлекательным по цене и качеству, можно рассчитывать на относительно быструю сделку.

Информированность: Продавцам необходимо постоянно отслеживать рыночные тенденции, особенно динамику спроса и влияние государственных программ, чтобы своевременно корректировать свою стратегию.

6. Рекомендации для покупателей квартир в Москве

Рынок жилой недвижимости Москвы в марте 2025 года представлял собой сложную картину с ростом цен в одних сегментах и районах и потенциальными проблемами с доступностью ипотеки. Покупателям следует тщательно взвесить все факторы перед принятием решения.

Покупателям на первичном рынке: Необходимо учитывать сокращение предложения новостроек, что может привести к меньшему выбору и более высоким ценам. 

Покупателям на вторичном рынке: Следует учитывать увеличение транзакционной активности, что свидетельствует о конкурентном рынке. Необходимо быть готовыми к тому, что наиболее привлекательные объекты могут продаваться быстро. Несмотря на незначительный общий рост цен, в некоторых районах наблюдалось снижение цен, что может предоставить определенные возможности. Также следует изучить районы с наиболее доступным вторичным жильем.

Ипотечное кредитование: Покупателям следует помнить о высоких ипотечных ставках и тщательно изучить все доступные варианты кредитования, включая государственные программы, такие как "семейная ипотека", а также возможные снижения ставок от банков. Следует также учитывать потенциальное влияние расширения программы "семейная ипотека" на цены.

Рынок аренды как альтернатива: Тем, кто испытывает трудности с покупкой из-за высоких цен или ставок по ипотеке, следует рассмотреть рынок аренды, где наблюдается значительное увеличение предложения, что может привести к более выгодным условиям.

Долгосрочные инвестиции: Покупателям, рассматривающим приобретение недвижимости в качестве долгосрочной инвестиции, следует обратить внимание на общую тенденцию роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках.

Информированность: Покупателям необходимо внимательно следить за динамикой процентных ставок, изменениями в государственных программах и общими рыночными тенденциями, чтобы принимать взвешенные решения.

7. Заключение

Рынок жилой недвижимости Москвы в марте 2025 года характеризовался противоречивыми тенденциями, отражающими влияние как макроэкономических факторов, так и специфических изменений в регулировании и программах поддержки. Снижение предложения на первичном рынке на фоне роста цен в отдельных районах указывало на сохраняющийся спрос, в то время как вторичный рынок демонстрировал увеличение транзакционной активности, хотя и с неоднородной динамикой цен и спроса. Высокие ипотечные ставки оставались ключевым сдерживающим фактором для многих потенциальных покупателей, однако государственные программы, такие как "семейная ипотека", продолжали оказывать значительную поддержку рынку. Увеличение предложения арендного жилья свидетельствовало о перераспределении спроса и предложения на рынке. В ближайшей перспективе следует учитывать потенциальное замедление экономического роста и дальнейшую адаптацию рынка к текущим условиям. Как продавцам, так и покупателям крайне важно сохранять бдительность, тщательно анализировать рыночную ситуацию и принимать взвешенные решения, основанные на актуальных данных и прогнозах.